Abaisser les charges de copropriété passe, notamment, par la remise en concurrence de tous les contrats

La hausse continue des charges de copropriété doit inciter à rechercher des solutions pour les réduire. Parmi elles, la remise en compétition des contrats. 

Les charges augmentent plus vite que l’inflation

Les derniers résultats de l’Observatoire des charges publié par l’Association des responsables de copropriété (ARC) en décembre 2022, montre qu’en 1 an (entre 2020 et 2021), les charges ont encore augmenté de + 3,89 %, alors que l’inflation n’a progressé que de + 1,6 % dans le même temps. Les dépenses courantes sont ainsi passées de 43,70 € / m² habitable à 45,40 € en un an. 
Parmi les hausses les plus importantes, les postes « chauffage » (+ 15,24 % / cela sera pire en 2022 !), « électricité » (+ 10 %) et « ascenseur » (+ 9,09 %). 

Les comparaisons entre les années 2021 et 2022 et 2022 et 2023 risquent d’être encore plus impressionnantes, avec certainement une hausse des charges plus lourde, compte tenu de la crise énergétique. 
Il s’agit donc, dès maintenant, de mettre en place une stratégie destinée à abaisser la facture globale !

S’investir dans la vie de la copropriété et le contrôle des charges

La 1ʳᵉ action à avoir est de décider de s’investir plus dans la vie de la copropriété. Beaucoup trop de copropriétaires - investisseurs immobiliers en tête ! - se désintéressent de la vie de la résidence dans laquelle ils détiennent pourtant un logement. Une attitude préjudiciable, car de nombreuses décisions importantes sont prises lors des Assemblées générales (AG) qui vont impacter la valorisation du logement et le portefeuille de son propriétaire ! 

Le syndic de copropriété joue un rôle crucial dans la gestion des finances d'une copropriété. Choisir un syndic local, comme un syndic parisien à Paris, est une première étape judicieuse, car il possède une connaissance approfondie du marché local. En optimisant les contrats et en gérant efficacement les dépenses, le syndic aide directement les copropriétaires à réduire les coûts et à réaliser des économies significatives sur le long terme

Actuellement, par exemple, des travaux de rénovation énergétique peuvent être décidés si la copropriété est mal isolée sur le plan thermique. Des votes sont également régulièrement demandés, lors des AG, pour sélectionner la liste des prestataires de services présentant un bon rapport qualité-prix. Le renouvellement du mandat de syndic, mais aussi celui des contrats extérieurs nécessitent aussi l’approbation des copropriétaires. Tous ces votes impactent les finances personnelles ou le rendement du logement de l’investisseur immobilier. 

En cette période d’inflation galopante, il est plus que jamais indispensable de s’impliquer dans la vie de la copropriété afin de travailler à faire baisser ses charges, exponentielles. 

Consommer moins de produits et de services...

2ᵉ action : réaliser un audit complet pour trouver des possibilités de réduction de la consommation. Énergétique d’abord : la résidence n’est-elle pas trop chauffée ? Passer de 22 à 19 degrés fait faire des économies conséquentes ! Certains propriétaires souhaitent avoir plus chaud ? À eux, personnellement, de payer leur surplus de consommation, via, par exemple, un radiateur personnel à bain d’huile... La facture d’eau servant à arroser les jardins ne pèse-t-elle pas trop lourd ? Ne peut-on pas la réduire ? Il existe des techniques d’arrosage (goutte à goutte, par exemple) moins coûteuses. Il est peut-être temps, également, de réfléchir à planter d’autres plantes et arbres qui consommeraient moins d’eau. En tout état de cause, de nombreux gestes sont possibles pour abaisser la facture des charges !

En termes de contrats, ensuite. Tous sont-ils réellement utiles ? Les copropriétés signent, parfois, des contrats de maintenance ou de services inutiles. Exemple typique : signer un contrat avec une société de maintenance de l’interphone, alors que celui-ci ne tombe jamais en panne. Il vaut mieux, le cas échéant, payer une réparation qui reviendra moins cher que le règlement annuel du contrat. 

... mais aussi renégocier les contrats des prestataires 

3ᵉ opération importante : faire jouer la concurrence, grande source d’abaissement des charges de copropriété. Cet audit destiné à remettre en concurrence les contrats des prestataires doit être effectué régulièrement (tous les trois ans, par exemple) pour être efficace. Fournisseurs d’énergie, maintenance des divers équipements, assurances... tout peut être changé, si un meilleur rapport qualité/prix est trouvé ailleurs. 

Les contrats d’électricité et de gaz sont différents les uns des autres et affichent des tarifs parfois très différents avec garanties de maintien du prix sur une certaine durée ou pas. Il s’agit de trouver parmi les meilleurs !

Les assurances de la copropriété sont, aussi, importantes à remettre en concurrence, car les compagnies se livrent une guerre acharnée pour acquérir de nouveaux clients, et cela va dans l’intérêt des consommateurs. À noter que le coût important du poste « Assurance » peut être abaissé en adaptant le contrat, mais aussi en privilégiant les compagnies qui n’ont pas signé les accords « Cidre ». Dans ces derniers, l’assurance de l’immeuble couvre les dégâts occasionnés par un copropriétaire... une garantie inutile puisque les copropriétaires sont eux-mêmes assurés à titre personnel.  

Bien entendu, plutôt que de faire le tour du marché, il est plus simple de faire appel aux services de sites spécialisés dans la comparaison et les devis. L’intérêt de demander des devis comparatifs est que les prestataires déjà en place peuvent aussi accepter de baisser leur tarif face aux devis (à qualité de prestation égale, bien sûr) moins-disants de concurrents...