Immobilier : comment investir dans une SCPI ?

L’immobilier locatif vous intéresse ? Sachez qu’il existe plusieurs placements vous permettant de vous constituer un patrimoine immobilier tout en percevant des revenus grâce à la location de vos biens. Parmi ces dispositifs, il y en a un qui séduit particulièrement les investisseurs : la société civile de placement immobilier. Quel est le fonctionnement de la SCPI ? Comment et pourquoi opter pour cet investissement ?


Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier ?

Comment marche la SCPI ?

L’acronyme SCPI désigne la société civile de placement immobilier, qui est un investissement dont le principe est le suivant : des actionnaires achètent des parts dans un parc immobilier géré par une société de gestion. Le rôle de cette dernière est d’acquérir de nouveaux biens grâce au capital des souscripteurs, puis de les mettre en location. Les actionnaires reçoivent ensuite un pourcentage de ces loyers équivalent au nombre de parts acquises dans la SCPI, sans avoir à se soucier ni de la gestion de leur parc immobilier ni de l’organisation liée à la mise en location des biens. Ils bénéficient donc des avantages de l’immobilier locatif sans ses inconvénients !

La société de gestion n’est pas le seul organisme dont dépend le bon fonctionnement de la société civile de placement immobilier. Les autres acteurs ayant un rôle à jouer pour assurer la conformité de la SCPI sont le conseil de surveillance, l’autorité des marchés financiers (AMF), l’expert financier, l’assemblée générale des actionnaires et le commissaire aux comptes.

Quels sont les moyens d’investissement ?

Les actionnaires qui le souhaitent peuvent investir en SCPI en achetant leurs parts au comptant via votre banque ou des plateformes spécialisées : c’est la méthode idéale en cas de désir de toucher rapidement des loyers réguliers. Lors d’un investissement au comptant il y a néanmoins un délai de jouissance de près de quatre mois à prendre en compte. Cela veut dire que vous ne pourrez pas percevoir de revenus venant de la SCPI au cours de cette période.

Il est également possible de se lancer dans l’investissement en SCPI en achetant des parts à crédit. En effet, comme pour n’importe quel placement immobilier, vous pouvez faire une demande de prêt auprès d’une banque ou d’un organisme spécialisé dans le crédit. Cela vous permet d’investir une somme plus importante dans la SCPI grâce à l’effet de levier : vous assurez le remboursement de votre crédit et vous touchez des revenus locatifs supplémentaires, puisque plus vous achetez de parts et plus la rentabilité de votre investissement est importante !

Vous pouvez aussi investir dans une société civile de placement immobilier en optant pour le démembrement. En quoi cela consiste-t-il ? Vous avez la possibilité d’acheter vos parts en nue-propriété afin d’être exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous ne percevez pas de revenus locatifs durant le temps de détention de vos parts dans la SCPI, mais vous avez en échange le droit à une décote sur le prix d’achat de vos parts.

Différentes sortes de sociétés civiles de placement immobilier

Vous pouvez investir en SCPI dans trois types de structures différents :

  • les SCPI de rendement ;
  • les SCPI fiscales ;
  • les SCPI de plus-value.

La SCPI de rendement

Le but principal de la SCPI de rendement est d’assurer aux investisseurs une rentabilité maximale. Comment ? Grâce à la diversification des types de biens ajoutés au parc immobilier mais également en se concentrant sur des immeubles de location réservés à des professionnels, tels que des bureaux, des murs de magasins ou encore des résidences de services. La rentabilité des SCPI de rendement est généralement de 5 % au moins.

La SCPI fiscale

Les SCPI fiscales sont destinées aux actionnaires dont le but est la défiscalisation. Il est en effet possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans une SCPI Malraux, Pinel, déficit foncier ou Denormandie. La société civile de placement immobilier est donc couplée à un dispositif défiscalisant. Par exemple, si vous investissez en SCPI Pinel, vous aurez droit à :

  • 12 % d’avantage fiscal pour une location de 6 ans ;
  • 18 % d’avantage fiscal pour une location de 9 ans ;
  • 21 % d’avantage fiscal pour une location de 12 ans.

Comme pour un investissement Pinel classique, votre droit à la réduction d’impôt s’interrompt automatiquement dès lors que votre bien n’est plus loué. Par exemple, en cas de déménagement de votre locataire, vous devez trouver un nouveau locataire pour continuer de profiter de la défiscalisation.

La SCPI de plus-value

Lorsque vous choisissez d’investir dans une société civile de placement immobilier sous le régime de la plus-value, cela signifie que votre placement est concentré sur l’éventuelle revalorisation du parc immobilier dans lequel vous achetez vos parts. Concrètement, vous ne percevez pas de revenus locatifs pendant le temps de détention de vos parts. C’est au moment de la revente des biens immobiliers que vous serez gagnant : il y a de fortes chances que leur valeur ait augmenté entre la date d’achat des immeubles et la date de leur vente.

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