Que faut-il savoir avant de déménager en copropriété ?
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Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier en copropriété ? Avant de concrétiser votre projet, nous avons rédigé un article avec tout ce qu’il faut savoir avant de déménager en copropriété. Quelles sont les choses à vérifier avant d’acheter ? Comment organiser votre déménagement sans déranger le voisinage ? On vous explique tout dans cet article !
Déménager en copropriété : les choses à vérifier avant d’acheter
Lorsque vous achetez un bien en copropriété, il est nécessaire de vérifier certaines choses avant de signer l’acte de vente pour être certain de votre investissement. Voici les informations les plus importantes à vérifier :
Le montant des charges courantes
En achetant un bien immobilier dans une copropriété, vous devenez copropriétaire. Vous faites, de facto, partie du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui se crée automatiquement à la naissance de la copropriété, sans aucune formalité. C’est un organe décisionnaire qui s’exprime lors des assemblées générales de copropriété, organisées au moins une fois par an par le syndic.
Lorsque vous devenez copropriétaire, vous possédez :
- Le bien immobilier que vous avez acheté : il peut s’agir d’un logement individuel, d’un local commercial, d’un box, d’un parking ou encore d’une cave. C’est une partie privative de la copropriété. Cela signifie que vous en êtes le seul propriétaire et que vous seul avez un droit de jouissance sur ce bien ;
- Une quote-part des parties communes de la copropriété : conformément à l’article 3 de la loi de 1965, une copropriété comprend également des parties communes telles que les espaces verts, les voies d’accès, le gros œuvre du bâtiment ou encore les passages et corridors. Les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires de l’immeuble ou de plusieurs d’entre eux.
Chaque copropriétaire est redevable de charges de copropriété à la hauteur de sa quote-part détenue des parties communes. Ces charges permettent notamment de veiller au bon entretien de la copropriété, de payer les différents fournisseurs qui interviennent dans l’immeuble et d’effectuer des travaux si nécessaire.
Le montant des charges de copropriété peut peser lourd dans le budget des ménages selon les contrats fournisseurs et le modèle de syndic choisi par l’immeuble. Pensez donc à vérifier les montants des charges incluses et non incluses dans le budget prévisionnel de la copropriété grâce à l’état daté.
L’état daté est un document obligatoire établi par le syndic qui doit être remis à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente. Il comprend des informations financières et techniques sur la copropriété et le lot que l’acquéreur s’apprête à acheter, dont le montant des charges.
Le niveau d’impayés dans la copropriété
Même si le paiement des charges de copropriété est obligatoire pour tous les copropriétaires, il arrive que certains copropriétaires soient débiteurs et ne règlent pas leurs appels de fonds. Avant d’acheter un bien dans une copropriété, il est important de regarder le niveau d’impayés du vendeur mais également le niveau global d’impayés de la copropriété.
En effet, s’il y a beaucoup de copropriétaires débiteurs dans l’immeuble, cela peut être un signe de mauvaise gestion et/ou de contrats fournisseurs surestimés par le syndic de copropriété. Si le niveau d’impayés est trop élevé, le syndic pourra effectuer des appels de fonds supplémentaires ou, pis, ne sera plus en mesure de payer les fournisseurs de la copropriété, ce qui pourrait dégrader l’état des parties communes. Il s’agit donc là d’un critère non négligeable avant de signer !
La qualité de gestion du syndic actuel
Le syndic de copropriété est l’organe qui est chargé de veiller au bon entretien des parties communes de l’immeuble. Il a notamment pour mission de collecter les charges de copropriété, de convoquer et tenir au moins une assemblée générale annuelle et veiller au bon respect des dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises en AG.
Cependant, la qualité de gestion du syndic est très importante et diffère selon les cabinets et les modèles choisis. En effet, il existe deux modèles principaux de syndic :
- Le syndic professionnel : dans ce cas, la copropriété délègue la gestion à une société externe en échange d’honoraires. Un contrat est établi entre le syndic et le syndicat des copropriétaires pour convenir d’un forfait incluant des prestations. Pour toute prestation additionnelle, le syndic facturera des frais supplémentaires. Il s’agit notamment de la convocation et de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, des frais postaux et de photocopies, des frais de mutation, etc. ;
- Le syndic non-professionnel : dans ce cas, ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui gèrent l’immeuble sans intermédiaire. Ce modèle de gestion regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif. En syndic bénévole, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour exercer seul les fonctions du syndic. En syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété. Ce modèle présente de nombreux avantages car il permet de se répartir les tâches efficacement, de gagner en efficacité et en transparence mais également de réaliser des économies de charges.
Pour évaluer la qualité de gestion du syndic actuel, pensez à discuter avec d’autres copropriétaires de l’immeuble, voire même, si possible avec le conseil syndical. Pour rappel, le conseil syndical joue le rôle d’intermédiaire entre le syndic et le syndicat des copropriétaires en syndic bénévole et professionnel. C’est un organe généralement impliqué dans la gestion de la copropriété qui pourra vous renseigner sur la qualité de gestion actuelle. Si la qualité de gestion n’est pas satisfaisante, vous pouvez commencer à demander l’avis des autres copropriétaires pour changer de syndic.
Déménager en copropriété : pensez à notifier le syndic
Avant la signature de l’acte authentique de vente, vous devez informer le syndic de copropriété de votre déménagement par lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant votre nouvelle adresse.
Déménager en copropriété : faites attention au règlement de copropriété !
En devenant copropriétaire dans un immeuble, vous devez respecter les dispositions du règlement de copropriété. Il s’agit d’un document qui fixe les règles de vie dans un immeuble. Il s’applique à tous les occupants, y compris les locataires.
De manière générale, nous vous conseillons de lire attentivement ce règlement afin d’organiser votre déménagement sans y déroger. En effet, l’utilisation des parties communes est encadrée par le règlement de copropriété. Certaines dispositions peuvent interdire notamment l’encombrement des parties communes. Il est également courant que le règlement de copropriété interdise aux résidents de transporter dans l’ascenseur des objets trop lourds ou de stationner un véhicule de déménagement qui entraverait la circulation dans le parking.
Pour entretenir de bonnes relations de voisinage, nous vous recommandons de prévenir en amont les autres résidents de l’immeuble à l’aide par exemple d’une affiche dans le hall d’entrée.
Peut-on utiliser l’ascenseur pour déménager en copropriété ?
Comme vu précédemment, l’utilisation de l’ascenseur pour déménager peut être encadrée par le règlement de copropriété. En effet, l’ascenseur est doté d’un mécanisme fragile. Pour le protéger, certains règlements de copropriété peuvent par exemple interdire son utilisation en cas de charges lourdes.
Par ailleurs, même si son utilisation n’est pas interdite, le règlement de copropriété peut prévoir d’autres limitations comme par exemple :
- Des créneaux horaires spécifiques pour utiliser l’ascenseur à des fins de déménagement ;
- Un poids maximal autorisé pour transporter des charges lourdes ;
- L’installation de matériel de protection comme une bâche ou un revêtement protecteur ;
- Tout mécanisme qui limite le blocage des portes.
En cas de non-respect de ces dispositions, vous pourriez engager votre responsabilité et devoir remettre en état les lieux à vos frais.
Pensez également à mettre le compteur EDF à votre nom deux semaines avant l'entrée dans les lieux, pour vous assurer de faire votre déménagement avec du courant.